Jede zweite Wohnung in PHV soll günstig sein

Von Denis Schnur

Heidelberg. Rund 10.000 Menschen sollen künftig in Heidelbergs 16. Stadtteil leben – das steht fest. Doch wer wann ins ehemalige Patrick-Henry-Village (PHV) ziehen kann, wie teuer das wird und ob sich auch Normalverdiener dort eine Eigentumswohnung leisten können, ist noch unklar. Mit dem wohnungspolitischen Konzept, das der Gemeinderat im Frühjahr beschließen soll, dürfte sich das ändern.

Darin ist aufgeschlüsselt, wie viele Wohnungen in der einstigen US-Siedlung über den freien Markt vermietet, wie viele gefördert und wie viele als Eigentum verkauft werden – und das wird großen Einfluss auf Miethöhen und Wohnungsgrößen haben. Die RNZ stellt die Pläne der Stadt vor und beantwortet die wichtigsten Fragen:

Wie viele Wohnungen entstehen in PHV? In dem Konzept geht die Stadt von etwa 5350 Wohnungen für 10.000 Menschen aus, die nach und nach entwickelt werden. Dabei ist noch nicht einberechnet, dass das Ankunftszentrum für Geflüchtete einen Teil der Fläche belegen wird. Dadurch könnte die Zahl ein wenig sinken. "Ob dieser Wohnraum an anderer Stelle geschaffen werden kann, ist im weiteren Verfahren zu untersuchen", heißt es im Papier.

Wie teuer wird das Wohnen dort? Das kommt auf die Wohnung an. Wer in eine Sozialwohnung zieht, dürfte um die 8,50 Euro pro Quadratmeter zahlen. Wer sich eine Wohnung über den freien Markt mietet, kommt eher bei 13 bis 14 Euro raus. Wenn Wohnungen als Eigentum verkauft werden, dürfte der Quadratmeterpreis bei bis zu 6000 Euro liegen.

Wie hoch ist der Anteil subventionierter Wohnungen? Wie viel überlässt man dem Markt? Grundsätzlich soll in dem neuen Stadtteil nur die Hälfte der Wohnungen frei finanziert werden, die andere Hälfte preisgedämpft oder gefördert sein. Die Quote an Wohnfläche, die günstiger werden soll als die ortsübliche Vergleichsmiete, liegt also bei 50 Prozent. Das ist niedriger als auf den Konversionsflächen der Südstadt – dort sind es 70 Prozent –, aber höher als in allen anderen Stadtteilen. Durch den Verkauf der Hälfte der Grundstücke und Gebäude an Investoren oder Selbstnutzer will die Stadt die Subventionen für den günstigeren Wohnraum finanzieren.

Was heißt "preisgedämpft"? Preisgedämpfte Wohnungen sind teurer als Sozialwohnungen, aber günstiger als solche, die über den freien Markt veräußert werden. Sie sind in der Regel Haushalten vorbehalten, die zu viel verdienen, um eine Sozialwohnung in Anspruch zu nehmen, aber zu wenig, um sich eine Neubau-Wohnung leisten zu können. Jeweils rund 500 Miet- und Eigentumswohnungen sollen dazu zählen. Die Mietwohnungen wird vor allem die Bundesimmobiliengesellschaft für etwa zehn Euro pro Quadratmeter im Süden vergeben.

Wie sieht es mit geförderten Wohnungen aus? Dabei handelt es sich um Sozialwohnungen, in die nur Menschen mit Berechtigungsschein ziehen dürfen. Ihr Bau wird vom Land subventioniert, sodass die Miete klar unter Marktpreisen liegt (vermutlich etwa 8,50 Euro pro Quadratmeter). Das soll für 30 Prozent der Wohnungen (also 1750) im Stadtteil gelten. Sie sind vor allem im Westen geplant, wo mehr neue Gebäude errichtet werden.

Wie viele Eigentumswohnungen entstehen im Stadtteil? Auch hier soll ein Verhältnis von 50 zu 50 gelten: Die Hälfte des Wohnraums soll vermietet, die andere Hälfte Eigentum werden. Damit will man der großen Nachfrage nach eigenen vier Wänden gerecht werden, aber auch für eine gute Durchmischung und Belebung sorgen: "Eigentumsbildung in Form von Selbstnutzern stärkt die Identifikation der Bewohnerinnen und Bewohner mit dem neuen Stadtteil", steht im Konzept. Jede fünfte Eigentumswohnung soll preisgedämpft sein, der Rest über den freien Markt verkauft werden. Hier ist laut Stadt mit Preisen zwischen 5000 und 6000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen.

Wie groß werden die Wohnungen? Im Konzept wird mehrfach betont, dass der neue Stadtteil sozial durchmischt sein soll. Dazu sollen auch die Wohnungen unterschiedliche Zuschnitte haben, um für verschiedene Gruppen attraktiv zu sein. Je ein Drittel besteht demnach aus ein bis zwei Zimmern, aus drei Zimmern sowie aus vier oder mehr Zimmern. Gerade bei letzteren bestehe Nachholbedarf. "Das soll junge Familien in Heidelberg halten und die Abwanderung ins Umland verhindern", betont Peter Hoffmann vom Amt für Stadtentwicklung. Dabei würden vier Zimmer aber nicht unbedingt eine besonders große Wohnung bedeuten. Um Flächenverbrauch und Mieten gering zu halten, wolle man den Fokus auf "kompakte Mehrraumwohnungen und flexibel nutzbare Räume" legen.

Welche Quartiere werden zuerst entwickelt? Die Planungen für die ersten Bereiche laufen schon. Der Bund entwickelt die Baufelder B3 und B4 im Süden selbst. Hier bleibt ein Großteil der alten US-Bauten stehen, es entstehen vor allem preisgedämpfte Mietwohnungen, auf die zunächst Bundesbeamte und -bedienstete zugreifen können. Zwei Zeilenbauten sollen zudem an Wohnprojekte gehen. Überhaupt wird der südliche Bereich zuerst entwickelt: Nach den beiden B-Baufeldern ist der Bereich westlich davon (A5) an der Reihe. Hier werden vor allem Neubauten errichtet – mit insgesamt rund 1080 Wohnungen. Auch Erbbaurecht und Einfamilienhäuser seien dort zum Teil denkbar: "Die Aufteilung der Bauflächen soll sich auch an Selbstnutzer richten und entsprechend kleinteilig zugeschnitten sein", betont die Verwaltung.

Wie geht es dann weiter? Parallel zur Erschließung des Südens (Stufe 1) wird das neue Ankunftszentrum geplant, das in den Norden des Stadtteils verlagert wird. Die ersten Arbeiten für den Neubau könnten in einigen Jahren starten. Dann dürften auch die Offiziersvillen ganz im Norden saniert und verkauft werden (Stufe 2). Sobald das Ankunftszentrum von seinem jetzigen Standort umzieht und Stück für Stück Flächen im Zentrum freigibt, wird auch dieses entwickelt (Stufe 3). Frühestens ab 2030 – so ein Beschluss des Gemeinderates – könnte PHV dann nach Westen erweitert werden (Stufe 4).

Wird das auch alles genau so umgesetzt? Das Konzept ist zunächst ein Vorschlag der Verwaltung – die Entscheidung liegt beim Gemeinderat. Wie Hoffmann betonte, ist es jedoch das Ergebnis eines intensiven Austauschs mit allen relevanten Akteuren: "Das Konzept stellt aus unserer Sicht einen tragfähigen Kompromiss dar." Dennoch dürften die Ratsfraktionen noch Änderungswünsche haben – bereits jetzt gibt es mehrere Anträge für die Erhöhung der Sozialquote. Aber auch der Koalitionsvertrag der Ampelregierung könnte zu einer Anpassung des Konzeptes führen – darin steht unter anderem, dass der Bund sich selbst stärker für günstigeren Wohnraum engagieren soll.

Info: Erstmals beraten die Stadträte das Konzept am Mittwoch, 12. Januar, 17 Uhr, in einer gemeinsamen Sitzung der Ausschüsse für Stadtentwicklung, Klimaschutz, Soziales und Finanzen.