Im Grundsatz ist die Sache klar: «Der Vermieter muss die Mietsache in dem Zustand erhalten, in dem sie sich bei der Übergabe befunden hat», sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. «Wenn im Laufe der Mietzeit Verschlechterungen oder Verschleißerscheinungen auftreten, muss der Vermieter tätig werden. Er muss reparieren und instandsetzen - auf eigene Kosten oder es aus der Miete finanzieren.»
Das heißt: Wenn etwas kaputt geht, kann der Mieter Ersatz verlangen, ohne dass es teuer wird. Aber natürlich gibt es Ausnahmen.
Schäden an der Substanz muss Vermieter beseitigen
Die Türen sind verzogen, die Fenster und der mitvermietete Einbauschrank schließen nicht richtig, im Bad sind die Fugen kaputt? Solche Fälle sind nach Einschätzung des Experten ganz klar: «Es stellt sich immer nur die Frage: Wie war der Mietgegenstand bei Beginn des Mietverhältnisses und wie ist er jetzt?», erklärt Ropertz. Im Zweifel kann das Übergabeprotokoll helfen.
«Treten Verschlechterungen während der Mietzeit auf, sind das Mängel, die der Vermieter beseitigen muss», so Ropertz. Jedenfalls wenn der Mieter die Räume so genutzt hat, wie vertraglich vereinbart.
Während der Mangel besteht, haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. «Die Mietminderung ist der Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist und deshalb muss ich auch nicht 100 Prozent Miete zahlen», sagt der Experte. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, halten Gerichte immer wieder in Urteilen fest.
Der Mietvertrag kann aber auch vorsehen, dass der Mieter sogenannte Kleinreparaturen von 80 bis 100 Euro und insgesamt höchstens acht Prozent der Jahreskaltmiete selbst trägt, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). «Das geht aber nur bei Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, zum Beispiel Fenstergriffe oder Türklinken.» Fensterdichtungen zählten nicht dazu.
Mieter haben keinen Anspruch auf Modernisierung
«Der Vermieter muss nur den Status quo erhalten, der im Mietvertrag festgelegt ist», betont Engel-Lindner. Das bedeutet umgekehrt: Ist der Mieter beispielsweise vor Jahrzehnten in eine Wohnung mit Gasöfen gezogen, die mittlerweile 40 Jahre alt sind, hat er erst einmal keinen Anspruch darauf, dass diese ausgetauscht werden. «Es gibt kein Recht auf eine neue oder andere Heizung, solange die Öfen funktionieren», so die Anwältin.
«Der Vermieter kann aber unter dem Aspekt energiesparende Modernisierung tätig werden und die Gasöfen austauschen», erklärt Ropertz. Dadurch wird ein Zustand geschaffen, der besser ist als bei der Übergabe. Hier spricht man von einer Modernisierung.
An der Stelle kommt die gefürchtete Kostensteigerung ins Spiel. Kündigt der Vermieter die Modernisierung drei Monate vorher ordnungsgemäß an, darf er laut Ropertz bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahres-Nettokaltmiete aufschlagen. Aber zugleich darf die Miete aus diesem Grund binnen sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter um maximal zwei Euro.
So der Stand im Oktober 2019 - künftig könnte es auch regional abweichende Bestimmungen geben, etwa durch den Berliner Mietendeckel.
Neue Fenster können als Modernisierung zählen
Engel-Lindner nennt weitere Beispiele einer Modernisierung: Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, Einbau eines Wasserboilers oder Anschluss an eine Zentralheizung. «Als energiesparende Modernisierung zählt zum Beispiel die Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern oder das Einsparen von Strom.»
Der Grad zwischen Modernisierung und Instandhaltung ist aber schmal: Sind etwa die Holzfenster während der Mietzeit undicht geworden, kann eine Gummidichtung eingefasst werden - das ist Instandhaltung. «Der Austausch der Fenster kann nötig sein, wenn sie so undicht sind, dass sie nicht mehr zu reparieren sind», ergänzt Engel-Lindner. «Der Vermieter ersetzt sie dann natürlich nicht durch alte Fenster und trotzdem ist es keine Modernisierung - außer der Vermieter plant das für das ganze Haus.»
Auch Abgenutztes kann ersetzt werden
Wie ist es etwa mit einem vergilbten Spülkasten im Bad? Ein Grenzfall, sagt Ropertz. «Aber auch Sanitäreinrichtungen im Bad haben eine natürliche Lebenszeit. Auch wenn sie noch funktional sind, können sie optisch verschlissen sein, so dass sich ein Erneuerungsbedarf ergibt.» In welchem Zustand ein Gegenstand dafür sein muss, könne aber nicht allgemeingültig beantwortet werden.
Das Landgericht Berlin hat beispielsweise in einer Entscheidung darauf verwiesen, dass bei einem Teppichboden von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az.: 64 S 184/17). Mieter könnten dann als Instandsetzung den Austausch verlangen.
Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden, Fußböden, Heizkörpern oder Innentüren sind dagegen Aufgabe des Vermieters.
Mieter müssen nicht alle drei Jahre renovieren
Michael Peter, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein, empfiehlt aber den Blick in den Mietvertrag: «Regelmäßig sehen die Verträge vor, dass der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist.» Viele Vertragsklauseln seien jedoch laut Bundesgerichtshof unwirksam.
«Zum Beispiel wenn starre Fristen vorsehen, dass der Mieter die Räume etwa zwingend alle drei Jahre zu renovieren hat», führt Peter aus. Dann wäre die Abwälzung unwirksam und laut Gesetz der Vermieter in der Pflicht. «In diesem Fall kann sich der Mieter guten Gewissens an den Vermieter wenden.»
