Von Falk Zielke
Bremen (dpa) - Die eigenen vier Wände - für viele Bundesbürger gilt eine Immobilie als ein hohes Gut. Die niedrigen Zinsen machen den Traum für viele möglich und erschwinglich. Zumindest auf den ersten Blick. «Aufgrund der günstigen Zinsen kommen immer wieder Verbraucher in die Beratung, die sich eine Immobilie bei näherer Betrachtung eigentlich nicht leisten können», hat Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen beobachtet.
Ein Grund: Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen in einigen Regionen seit Jahren stetig. Vermeintlich günstige Finanzierungsmodelle lassen die teuren Objekte erschwinglich erscheinen. Umso wichtiger ist es, dass die Finanzierung auf sicheren Füßen steht. Fünf häufige Fehler:
- Zu wenig Eigenkapital: Ein wenig Geld sollten Käufer mitbringen. Es gibt zwar auch Banken, die eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren, aber das ist meist teuer. Der Grund: «Sie zahlen meist einen höheren Zins», sagt Schwarz. Die Banken wollen sich mit den höheren Zinssätzen absichern. Für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises erhöht sich nach Angaben der Stiftung Warentest der Zinssatz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte.
Ein solches Modell setzt voraus, dass der Wert der Immobilie steigt. Muss die Immobile unerwartet verkauft werden, muss das Geld ausreichen, um den Kredit abzulösen. «30 Prozent Eigenkapital sollten Käufer schon mitbringen», empfiehlt Schwarz. Wenigstens die Nebenkosten sollte man aus eigenen Mitteln bezahlen können. «Wenn Sie dann noch ein zusätzliches Polster für unerwartete Ausgaben haben, ist das noch besser.»
- Kurze Zinsbindung: Die Zinsen sind seit langem auf einem sehr niedrigen Niveau. Laut der FMH-Finanzberatung liegt der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren derzeit bei 1,29 Prozent. Vor wenigen Jahren verlangten Banken in solchen Fällen noch Zinssätze von rund 3 Prozent.
Bei längerer Zinsbindung verlangen Banken einen Aufschlag. Laut FMH liegen die Zinsen für Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren im Schnitt bei 2,06 Prozent. Dieser Aufschlag kann sich allerdings bezahlt machen, denn in Zukunft wird das Zinsniveau aller Voraussicht nach wieder steigen. «Wird dann die Anschlussfinanzierung fällig, kann das ins Geld gehen», sagt Schwarz. Aus seiner Sicht sollten derzeit Zinsbindungen von 15 Jahren die unterste Grenze sein.
Das Zinserhöhungsrisiko können sich Käufer von ihrem Berater ausrechnen lassen. Dann wissen sie, wie hoch die Rate nach dem Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zinssatz für den Anschlusskredit auf 5 oder 6 Prozent steigt, rät die Stiftung Warentest. Ist die Rate dann zu hoch, sollte die Zinsbindung länger sein.
- Niedrige Tilgung: Je niedriger die Tilgung, desto größer ist die Gefahr, dass sich Käufer finanziell übernehmen. Der Grund: Bei einer geringen Tilgungsrate ist auch die monatliche Rate, die an die Bank gezahlt werden muss, niedrig, erklärt die Stiftung Warentest. So reicht beispielsweise eine Monatsrate von 1000 Euro, um einen 500 000 Euro-Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung zu einem Zinssatz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent aufzunehmen, rechnen die Experten vor. Ein solcher Kredit muss dann aber sehr lange zurückgezahlt werden.
Allerdings bieten Geldinstitute Kredite mit einer solch geringen Tilgung oft gar nicht an, erklärt FMH-Inhaber Max Herbst: «Häufig liegt die Mindesttilgung bei 3 Prozent.»
Ob sich Kreditnehmer einen Kredit leisten können, können sie einfach ermitteln: «Die Rate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen», rät Herbst. «Im Mittelpunkt sollte immer stehen, dass die Kreditrate langfristig bedient werden kann. Einen Kredit müssen Sie sich auch leisten können.»
- Fehlende Flexibilität: Starre Kreditraten machen die Abzahlung zwar übersichtlich. Allerdings können sie auch Probleme bereiten - und zwar dann, wenn sich etwas im Leben ändert. Erwarten Käufer zum Beispiel Nachwuchs, fällt zumindest in der Elternzeit das Einkommen oft niedriger aus, weil sich einer der Partner zu Hause um das Kind kümmert. «Wenn ich in einem solchen Fall die Kreditrate reduzieren kann, verschafft mir das Luft», erklärt Herbst.
Der Haken: «Kredite mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten sind meist etwas teurer», sagt Schwarz. «Allerdings lohnt sich der Aufpreis», findet der Verbraucherschützer. «Schließlich weiß ich nicht, was alles in der Zukunft auf mich zukommen kann.» Nicht immer bieten Geldinstitute solche Angebote von sich aus an. «Sie sollten aber auf jeden Fall nachfragen.»
- Finanzierung ohne staatliche Förderung: Oft haben Käufer Anspruch auf Förderung vom Staat - doch das wissen viele nicht. «Viele Programme der Förderbank KfW werden in die Finanzierungen nicht eingebaut, obwohl es die Möglichkeit gibt», weiß Schwarz aus seinem Beratungsalltag.
Gefördert wird nicht nur der Erwerb von Wohneigentum, sondern auch der Bau energieeffizienter Häuser und Wohnungen sowie Maßnahmen für den barrierefreien Umbau. Da für die KfW-Förderung das Hausbankprinzip gilt, bekommen Verbraucher die Produkte nur über ihren Bankberater. «Hier müssen Kunden in der Beratung aber oft selbst aktiv werden und danach fragen», sagt Schwarz.
Ob sich eine Riester-Förderung in Zusammenhang mit einem Bausparvertrag lohnt, ist immer eine individuelle Rechnung. «Viele Berater bieten das an, weil sie ihre Produkte verkaufen wollen», warnt Schwarz. «Aber ob das im Einzelfall passt, wird nicht geprüft.»
