Baugebiete dürfen nicht nur an Einheimische vergeben werden

Von Nicoline Pilz

Edingen-Neckarhausen. Wenn die Kommune ein Baugebiet entwickelt, wo will sie dann städtebaulich hin? Wie will sie Grundstücke vermarkten, und kann sie Ortsansässige bevorzugen? Am Beispiel des mit 0,9 Hektar eher kleinen Baugebiets "Wingertsäcker-Wiese", eines Standorts gegenüber der Bäko, erläuterten Rechtsanwalt Dirk Schöneweiß (Kanzlei für Kommunalentwicklung Freiburg) und Architekt Andreas Kaupp (Darmstadt) auf Einladung der Verwaltung im Rathaus in Edingen, was rechtlich geht und was Sinn ergibt.

Wobei das kleine Baugebiet nicht unbedingt Pate stehen kann für die kommunale Baulandentwicklung. Denn der Bebauungsplan ist weit fortgeschritten, die Errichtung von 24 Reihenhäusern bereits beschlossen. Kaupp riet ab, diesen Bebauungsplan noch einmal über den Haufen zu werfen. Einfach deshalb, weil ein neuerliches Verfahren zu viel Zeit binden würde. UBL-Gemeinderat Stephan Kraus-Vierling hatte die besondere Situation mit der Bäko gegenüber angesprochen.

Gemeinde für eigene Wohnbaugesellschaft zu klein

Das Unternehmen erwägt eine Klage gegen den Bebauungsplan, weil es Einschränkungen für seinen Betrieb fürchtet. Dabei geht es der Bäko besonders um ihre Lärmemissionen. "Aus unserer Sicht haben wir alles für Lärmschutz getan. Für weitere Gespräche sind unsere Türen immer offen", erklärte Bürgermeister Simon Michler. Ein Teil der Häuser wird als Lärmriegel zur gegenüberliegenden Firma angeordnet.

Schöneweiß sagte, die Gemeinde habe ja ein Schallschutzgutachten. "Wenn das auf der sicheren Seite ist, wäre ich recht entspannt, was eine Klage der Nachbarseite angeht." Und er riet dazu, das Baugebiet zu Ende zu bringen: "Sie sind da ja schon recht weit."

Städtebauliche und vermarktungsstrategische Überlegungen sollten aber in die Fortentwicklung von "Neckarhausen-Nord" noch vor Beginn einfließen, rieten beide Experten. Auf dem rund drei Hektar großen Areal sollen abschnittsweise 270 Wohneinheiten entstehen. Dabei werden zunächst ab kommendem Jahr dreigeschossige Mehrfamilienhäuser auf dem ehemaligen Gelände der Kleintierzüchter gebaut.

Generell empfahl Schöneweiß, ein Baugebiet einem Investor zu übertragen. Wenn alles in einer Hand liege, laufe die Erschließung schneller und für die Gemeinde werde das günstiger. Er riet auch zur Berücksichtigung eines Kaufpreisangebotes. Das sogenannte "Zweiumschlagsverfahren" mit einem Mindestkaufpreis erziele ein besseres wirtschaftliches Ergebnis für eine Kommune.

Einige Fragen aus dem rund 50-köpfigen Publikum zielten auf soziale Komponenten. Ob es da Berechnungen zum Verkaufspreis gebe, wollte Thomas Hoffmann von der Offenen Grünen Liste wissen. Schöneweiß bestätigte das. Edingen-Neckarhausen mochte er die Gründung einer eigenen Wohnbaugesellschaft nicht empfehlen. Auch Bürgermeister Michler meinte, dafür sei die Gemeinde zu klein, das wäre nicht rentabel.

Der Rechtsanwalt erklärte, soziale Vergabekriterien seien im rechtlichen Rahmen möglich. Nicht aber ausschließlich nach Kriterien der Ortsansässigkeit. Eine Vergabe von Grundstücken nur an Einheimische sei ausgeschlossen, aber koppelbar mit sozialen Komponenten. "Sie können hierzu eine Matrix entwickeln."

Er empfahl einen Anteil an gefördertem Wohnraum, betonte aber sehr sachlich, dass dies den Verkaufspreis reduziere. "Ein Investor hat eine bestimmte Rendite im Kopf. Bekommt er die nicht, macht er das Projekt nicht."

Für das Baugebiet "Wingertsäcker" habe sich der Gemeinderat entschieden, Grundstücke unter dem Marktwert zu vergeben, erinnerte Lukas Schöfer. Silke Buschulte-Ding drängte darauf, die in städtebaulicher Hinsicht wertvollen Ergebnisse der Zukunftswerkstatt in künftige Planungen einfließen zu lassen. Michler bestätigte das. "Da geht nichts verloren und das passt zeitlich zu den nächsten Beschlüssen des Gemeinderats", meinte er. Das Leitbild werde man im September präsentieren.