Alles andere als reine Formsache - Mit diesem Schritt kehrt sich die Beweislast um

Von Katja Fischer

Am Ende soll es immer schnell gehen: Bauherren wollen zeitnah in das fertige Eigenheim einziehen. Die alte Mietwohnung ist gekündigt, eine Einbauküche bestellt – und alle fiebern mit Vorfreude dem Umzug entgegen. Die Abnahme des Bauwerks wird dann mitunter nur noch als Formsache betrachtet. Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund aber warnt: "Das ist ein großer Fehler."

"Die Bauabnahme ist ein entscheidender Wendepunkt für Bauherr und Unternehmen", so Becker. Damit bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk mängelfrei und vertragsgerecht hergestellt wurde. "Mit dem Tag der Abnahme kehrt sich die Beweislast um." Nun ist nicht mehr das Bauunternehmen von vorn herein für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich. "Jetzt muss der Bauherr beweisen, dass neu aufgetretene, nicht gerügte Mängel an der Bauleistung vom Bauunternehmer verursacht wurden", sagt Becker. Es beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche – und die Schlussrechnung wird fällig.

Zudem: Bei der Abnahme überreichen die Firmen in der Regel wichtige Unterlagen. "Dazu gehören Bedienungsanleitungen für die Heizungsanlage, Wartungsverzeichnisse und Ähnliches", sagt Alexander Lyssoudis von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

Nimmt der Bauherr diesen Termin zur Bauabnahme nicht wahr, kann die Baufirma diese ohne ihn durchführen. Denn: Es ist eine originäre vertragliche Pflicht des Bauherren, das fertig gestellte Werk entgegenzunehmen und danach die Schlussrechnung an die Baufirma zu überweisen. "Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Bauunternehmer eine Abnahmefiktion erwirken", erklärt Sabine von Berchem, Justiziarin beim Verband Beratender Ingenieure.

Dafür setzt der Unternehmer eine Frist zur Abnahme. Er darf im Vorfeld eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen und dazu den Termin festsetzen. Ziel ist es, Mängel aufzulisten, die vor der Abnahme beseitigt werden müssen. "Wenn der Bauherr nicht auf die Aufforderung reagiert, gilt die Abnahme als erfolgt."

Auch sogenanntes schlüssiges Verhalten kann als Bauabnahme gewertet werden. "Wenn die neue Küche schon eingebaut wird und die Möbel in den Zimmern stehen, kann das als Einzug in das Haus betrachtet werden. Und damit gilt das Bauwerk als abgenommen, selbst wenn Mängel vorliegen", erläutert Becker. Es ist also durchaus sinnvoll, als Bauherr die Bauabnahme persönlich durchzuführen.

Sie ist eine Begehung des Bauwerks gemeinsam mit dem Bauunternehmer. Fallen dabei Mängel auf, werden sie in einem Protokoll erfasst und Termine für die Beseitigung vereinbart. Danach folgt ein neuer Abnahmetermin. "Eine Bauabnahme kann sich über eine längere Zeit hinziehen, wenn immer wieder Mängel beanstandet werden", sagt Becker.

Eine Möglichkeit, den Prozess zu beschleunigen, ist die Bauabnahme unter Mängelvorbehalt. "Dabei wird die Abnahme im Großen und Ganzen bestätigt, aber offene Punkte benannt", so Lyssoudis. "Damit kann der Bauherr in sein Haus einziehen und das Unternehmen hat Zeit, die genannten Mängel zu beseitigen."

Auch eine Vor- oder Teilabnahme ist möglich. "Das wird oft während des Bauprozesses gemacht, wenn eventuelle Mängel später nicht mehr erkennbar wären, weil die Bauteile beim weiteren Bauverlauf nicht mehr zu sehen sind", so der Bauingenieur. "Ein Klassiker dafür ist die Fußbodenheizung, über die später der Fußboden verlegt wird."

Aber auch bei Vor- oder Teilabnahmen gilt die Umkehr der Beweislast. "Wird etwa das Bad schon im Vorfeld abgenommen, geht es in das Eigentum des Bauherren über. Fällt dann einem Mitarbeiter ein schwerer Gegenstand in die Badewanne und sie wird beschädigt, ist das nicht mehr Sache der Baufirma, sondern des Bauherren", so Lyssoudis.