Wer sein Haus zum Verkauf stellt, sollte wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Foto: Markus Scholz/dpa
Bonn/Berlin (dpa) - Die Entscheidung ist gefallen, das Haus oder die Eigentumswohnung soll verkauft werden. Doch was ist die Immobilie überhaupt wert?
Erste Anhaltspunkte bekommen Eigentümer anhand von Anzeigen über vergleichbare Hausverkäufe in ihrer unmittelbaren Umgebung. «Aber Vorsicht, der Angebotspreis muss nicht der tatsächliche Verkaufspreis sein, Abweichungen können sich sowohl nach oben als auch nach unten ergeben», sagt Kathrin Reinhardt vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum.
Den reinen Grundstückswert eines Hauses ermitteln Immobilienbesitzer über den sogenannten Bodenrichtwert. Man findet ihn meist im Netz oder durch Nachfrage beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Gemeinde, erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Mieter will nicht jeder mit übernehmen
«Natürlich ist es ein gewaltiger Unterschied, ob sich eine Immobilie in einer Stadt oder auf dem Land befindet oder ob es sich um ein Seegrundstück oder um ein Grundstück an einer Hauptstraße handelt», sagt der Berliner Immobilienmakler Michel Sawall.
Und nicht nur die Lage bestimmt den Wert. Auch die Nutzung spielt eine Rolle - je nachdem, wer das Haus kaufen will. «So lassen sich vermietete Wohnungen nur schwer an Selbstnutzer verkaufen», sagt Reinhardt. Dagegen haben Kapitalanleger naturgemäß ein größeres Interesse an vermieteten Objekten, sofern die Mieter eine gute Bonität haben.
Der Wert einer Immobilie bemisst sich auch nach seiner Energieeffizienz. Neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage sind etwa wertsteigernd. «Bei einem zeitnah geplanten Verkauf sollten Eigentümer aber genau prüfen, ob sich das mit Blick auf einen möglichen Mehrerlös wirklich noch lohnt und in der verbleibenden Zeit bis zum Verkaufstermin auch sicher umsetzbar ist», sagt Sibylle Barent.
Altmodische Bäder können den Wert senken
Ungünstige Raumaufteilungen oder Spezialausstattungen können dagegen den Wert der Immobilie mindern. Nämlich dann, wenn sie dem potenziellen Käufer keinen Mehrwert bieten oder dessen Geschmack verfehlen. «Ein Badezimmer aus Marmor mit goldenen Wasserhähnen zum Beispiel galt für einige in den 1980er Jahren als chic, trifft aber heutzutage nicht mehr den Zeitgeist», hat Makler Sawall beobachtet. Gleiches gelte für bestimmte Teppichböden.
«Generell gilt, dass beim Verkauf einer Immobilie sehr häufig Bad und Küche zur Disposition stehen, weil sie nicht mehr als angesagt gelten oder die neue Hausherrin ihre Vorstellung verwirklicht wissen will.»
Sanierung vor Vermarktung kann sich lohnen
Ebenfalls schwierig: Asbest. «Bei Immobilien, die zwischen 1945 und 1993 gebaut wurden, muss man davon ausgehen, dass Asbest, der als krebserregend gilt, verbaut wurde», sagt Reinhardt. Ist absehbar, dass eine Asbest-Sanierung der Fassade oder des Dachs ansteht, kann das den Wert der Immobilie senken.
«Möglicherweise kann es dann finanziell interessant sein, die Asbestsanierung noch durchzuführen, bevor es mit der Vermarktung losgeht, da sich dann ein höherer Preis erzielen lässt», sagt Reinhardt. Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte und von asbesthaltigen Materialien in der Immobilie weiß, ist verpflichtet, dies Kaufinteressenten von sich aus mitzuteilen.
Orts- und Marktkenntnis helfen
Bei recht neuen Standard-Gebäuden kann dagegen die Recherche bei einer Hausbau-Firma helfen, den Wert des Gebäudes grob einzuschätzen, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband. Wer es genauer wissen möchte, fragt Gutachter, Immobilien-Sachverständigen oder Makler. «Eine professionelle Bewertung hat den Vorteil, objektiver zu sein», sagt Sibylle Barent.
Sie rät Auftraggebern, auf Zertifizierungen von namhaften Anbietern wie etwa TÜV, HypZert oder IHK zu achten. Wichtig sei außerdem, dass Wohneigentümer den Gutachtenzweck Verkauf nennen: «Soll das Gutachten den realistischen Verkaufswert ermitteln, hat der Gutachter eine andere Perspektive als beispielsweise ein Gutachter, der für eine Bank den Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ermitteln soll und daher zurückhaltender bewertet.»
Außerdem reiche für den Verkauf oft eine Kurzfassung. Sie kostet laut Barent in der Regel zwischen 500 und 1000 Euro. Soll das Gutachten dagegen beispielsweise dem Finanzamt oder dem Gericht vorgelegt werden, ist je nach Zweck ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter zu beauftragen.
