Das "Südviertel", also das alte Gelände des Heilbronner Südbahnhofs, ist nahezu vollständig überbaut. Die meisten Häuser und Wohnungen hat die Stadtsiedlung GmbH errichtet, es entstanden sowohl Mietwohnungen wie auch Eigentumswohnungen. Foto: Brigitte Fritz-Kador
Von Brigitte Fritz-Kador
Heilbronn. Schneller als bisher gewohnt und spürbarer weiter nach oben entwickelt sich der Immobilienmarkt in Heilbronn. Da kommt die Stadt mit ihrem jährlich erscheinenden "Immobilienbericht" schon gar nicht mehr nach. Viele Jahre lang segelte die Stadt im Sog steigernder Preise und beim Run auf Beton-Gold noch ziemlich im Windschatten mit, doch das hat sich jetzt geändert.
Es ist eine Entwicklung mit Ansage. Nirgendwo in Deutschland werden die Preise für Wohneigentum in den kommenden Jahren so stark steigen wie in Heilbronn, das prognostiziert der Postbank Wohnatlas 2019, für den Experten des "Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts" (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben. Nach ihr werden in mehr als der Hälfte deutscher Kreise und Städte Immobilien weiter real an Wert gewinnen. Für Heilbronn prognostizieren die Experten ein Plus von jährlich 2,29 Prozent. Damit steht die Stadt im bundesweiten Ranking nicht nur ganz vorne, sie "überflügelt" sogar München. Deutschlands teuerstes Pflaster bringt "nur" noch 1,81 Prozent Preissteigerung pro Jahr.
Als im Frühjahr der letzte Heilbronner Immobilienbericht vorgestellt wurde, sagte schon Baubürgermister Hajek, Immobilienerwerb in Heilbronn sei im "normalen" Kostenrahmen nur noch außerhalb der Kernstadt in den Stadtteilen möglich. Daran wird sich wohl kaum etwas ändern, wenn die gerade in Entwicklung befindlichen neuen Wohngebiete wie der "Nonnenbuckel" (bei den SLK-Klinken am Gesundbrunnen) und im "Längelter" beim Böckinger Wasserturm, wie auch die beiden weiteren Bauabschnitte des Neckarbogens nach der Buga hinzukommen. Momentan befindet sich der Wohnbau am Südbahnhof in den "letzten Zügen". Hier werden demnächst 110 Menschen wohnen können.
Begründet wird das durch das HWWI so: "Heilbronn profitiert vor allem von der soliden wirtschaftlichen Entwicklung der Region - mit besten Aussichten für die Zukunft. So dürfte das durchschnittlich verfügbare Einkommen der Heilbronner bis 2030 jährlich um real 2,45 Prozent zulegen. Auch im Landkreis Heilbronn steigen laut Prognose die Einkommen. Der Preistrend für Wohneigentum weist auch hier nach oben, wenn auch nicht ganz so steil wie innerhalb der Stadtgrenzen."
Mit einem prognostiziertem Wertsteigerungs-Plus von 1,06 Prozent gehört auch der Landkreis zu den "Gewinnern", denn insgesamt nur 47 Kreise erreichen ein solches von über einem Prozent. Die HWWI-Analyse wurde unter der Leitung von Dipl.-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann erstellt, untersucht wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Dabei ist Heilbronn in den Fokus der neuesten Auswertung gekommen, doch auch andere Institutionen haben die Entwicklung Heilbronns steil nach oben festgestellt.
So stiegen die Preise für Neubauwohnungen 2017 in Heilbronn um 12,5 Prozent im Durchschnitt. Das entspricht einem Plus von fast 500 Euro pro Quadratmeter auf nun 2780 Euro. Seit Beginn der Preisaufzeichnung 1990 war das der höchste Anstieg. Im Landkreis lag dieser sogar noch um ein paar Stellen hinterm Komma höher. Dennoch kommt die Studie der HWWI zu dem Ergebnis, dass im Verhältnis zum Mietniveau die Kaufpreise in Heilbronn zwar relativ hoch, aber für den durchschnittlichen Haushalt in der Region noch gut zu finanzieren seien. Mit 23,3 Prozent vom Jahresnettokaltmieten, die für den Wohnungskauf in Heilbronn durchschnittlich einkalkuliert werden müssen, lägen die Kaufpreise im Verhältnis zum Mietniveau damit etwas über dem von Immobilienexperten des HWWI empfohlenen Vervielfältiger von maximal 22,5.
Das bekannte "Hammerargument", der Hinweis auf das überdurchschnittlich hohe verfügbare Einkommen, fehlt aber auch nicht. Die Heilbronner gehörten mit rund 61.400 Euro pro Haushalt zu den Spitzenverdienern der Republik. Dabei wird immer wieder unterschlagen, dass sich in dieser Zahl neben dem Milliardär Dieter Schwarz auch noch einige weitere Vielfach-Millionäre befinden.
Aber das Ranking, das Heilbronn an die Spitze der Preisentwicklung stellt, gefolgt von München und anderen Metropolregionen wie Potsdam, Ulm, Dresden, Leipzig Freiburg, Düsseldorf, Ingolstadt und Münster, hält auch noch ein "Bonbon" versteckt. Nämlich die Bestätigung, dass die Schwaben immer noch als "Häuslebauer" fast unschlagbar sind. Sie sind sehr viel mehr bereit für die eigenen vier Wände mehr von ihrem Einkommen auszugeben als fast der ganze Rest der Republik, nämlich 16,4 Prozent im Stadtkreis und 16,3 Prozent im Landkreis. Zum Vergleich: Im Rhein-Neckarkreis liegt der wert bei 16,2 Prozent. Nur in Ludwigsburg und im Rems-Murr-Kreis liegt man da noch höher.
