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Zentraler Gutachterausschuss geht an den Start - Angesiedelt ist er in Mosbach
Von Ursula Brinkmann
Mosbach. Das Thema poppt immer mal wieder auf, auch auf den Tagesordnungen von Gemeinderatssitzungen. So wurden Ende letzten Jahres die Volksvertreter in Limbach von Bürgermeister Thorsten Weber darüber informiert, dass es dem Willen der Bürgermeister zufolge im Neckar-Odenwald-Kreis nun bald einen zentralen Gutachterausschuss geben werde. Hurra-Rufe gab’s dafür von den Gemeinderäten nicht, hat man doch Zweifel, ob ein zentrales, in Mosbach angesiedeltes Organ die Ermittlung von Grundstückswerten in Laudenberg oder Wagenschwend leisten könne. Wenige Tage später ging es auch in der Mosbacher Gemeinderatssitzung um den Gutachterausschuss, den es derzeit eben noch in 23 Ausführungen im ganzen Landkreis gibt.
Hintergrund
Gutachterausschüsse
Ziel und Umsetzung: Im Rahmen des 1960 geschaffenen Bundesbaugesetzes wurden Gutachterausschüsse eingerichtet. Das Ziel der Wertermittlung von (un)bebauten Grundstücken durch selbstständige, unabhängige Ausschüsse
Gutachterausschüsse
Ziel und Umsetzung: Im Rahmen des 1960 geschaffenen Bundesbaugesetzes wurden Gutachterausschüsse eingerichtet. Das Ziel der Wertermittlung von (un)bebauten Grundstücken durch selbstständige, unabhängige Ausschüsse sollte transparent verfolgt werden. Es entstand ein Durcheinander von Ausschüssen unterschiedlichster Zuständigkeit und Größe. So gab es etwa 2016 in Sachsen-Anhalt einen einzigen, der beim Landesvermessungsamt angesiedelt ist. In Baden-Württemberg waren es hingegen 910, die verordnungsgemäß in den Gemeinden gebildet wurden.
Aufgabe und Organisation: In BW regelt die Gutachterausschussverordnung die Besetzung. 2017 trat ihre jüngste Version in Kraft. Darin heißt es: "Insbesondere wird vorgeschrieben, dass für ein sachgerechte Aufgabenerfüllung (…) eine geeignete Personal- und Sachmittelausstattung erforderlich ist." Genau das war vielfach nicht gegeben, arbeiten doch die Ausschüsse (in kleinen Gemeinden) ehrenamtlich. Die Basis der Wertermittlungsdaten ist klein, fachliche Routine kann bei wenigen Gutachten im Jahr kaum aufkommen. Das soll sich mit der neuen Verordnung ändern.
So ist die Lage: Im Neckar-Odenwald-Kreis mit seinen 27 Gemeinden gibt es 23 Gutachterausschüsse. In Mosbach wurden durchschnittlich 22 Expertisen pro Jahr von einem (bisher) neunköpfigen Gremium erarbeitet. Dem Gremium, das vom Gemeinderat bestellt wird, gehören Vermessungsingenieure, Architekten, Kommunalpolitiker, Vertreter des Landrats- und des Finanzamtes sowie Immobilienkaufleute an.
Was wird gemacht - oder: wie begutachtet ein Gutachterausschuss? Jeder Eigentümer hat ebenso wie Behörden und Gerichte das Recht, einen Antrag auf ein (kostenpflichtiges) Gutachten zu stellen. Um für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen, erhalten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Kopien aller in ihrem Zuständigkeitsbereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren. Die wertrelevanten Daten aus den Kaufverträgen werden von den Gutachterausschüssen in Form von Kaufpreissammlung oder Bodenrichtwerttabellen geführt.
In Mosbach gab es zum einen (am Ende der jeweils vierjährigen Amtszeit) personelle Wechsel; mit Bruno Froels und Winfried Leber wurden in der Sitzung zwei Gutachter mit Dank verabschiedet, die sich dieser Aufgabe jahrzehntelang gewidmet hatten. Zum anderen ging es um die "Zukunft der Gutachterausschüsse im Landkreis". Oberbürgermeister Michael Jann informierte darüber, was er im November mit den Kollegen in einer Klausursitzung diskutiert hatte: aus aktuell noch 23 Gutachterausschüssen soll ein zentraler werden, der für die Wertermittlung im ganzen Landkreis zuständig ist. "Dessen zentrale Geschäftsstelle soll in Mosbach sein."
Stadtplaner Klaus Kühnel, der zusammen mit Rouven Mohr die Geschäftsstelle des derzeitigen Mosbacher Ausschusses bildet, mag an seine Worte an gleicher Stelle vor gut einem Jahr gedacht haben: "Hoffentlich kommt da in den nächsten ein, zwei Jahren was auf Sie zu", hatte er 2017 (und auch da nicht zum ersten Mal) vor dem Stadtrat die kuriose baden-württembergische Gutachterausschuss-Lage kritisiert und insbesondere auf die Probleme in kleinen Kommunen hingewiesen: "Zu geringe Fallzahlen, nur wenige fachlich ausgebildete Sacharbeiter, Aufgabenwahrnehmung eher nur nebenbei." Aus seiner Empfehlung für einen übergeordneten Gutachterausschuss hatte er keinen Hehl gemacht. Nun ist es so weit.
Die Einigkeit, die bei der Bürgermeisterversammlung im November zustande gekommen war, verdrängte folglich die Skepsis, die Kühnel bei seinem Vortrag im September 2017 noch in den Gemeinden beobachtet hatte. Die Auswertung von Kaufpreissammlungen zu zentralisieren, das habe man sich vorstellen können, doch "der überwiegende Teil der Gemeinden will das Thema Gutachtenerstellung bei sich behalten", hatte Kühnel damals im Mosbacher Gemeinderat berichtet. Wie nun die Neuorganisation im Detail aussehen soll, das müsse freilich noch ausgearbeitet werden, unterrichtete OB Jann im Dezember aus der Kollegenklausur. Es werde wohl das Instrument einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung genutzt werden; ein Mustervertrag ist gerade im Gemeindetag in Arbeit.
Auch wie das mit den Kosten geregelt werden kann, muss noch erörtert und entschieden werden. Aus den Reihen der Bürgermeister wurde jedoch schon signalisiert, dass man dankbar sei, dass die Stadt Mosbach das "Geschäft" übernimmt. Thomas Ludwig, Bürgermeister von Seckach und Vorsitzender des Gemeindetags im Landkreis: "Die Sinnhaftigkeit der großen Lösung ist allen klar." Dabei sollen sich die Gemeinden weiterhin repräsentiert sehen, entkräftet Ludwig Befürchtungen, dass die konkreten Kenntnisse und Verhältnisse vor Ort nicht einflössen.
Zusätzlichen Schub hat das Thema durch die Diskussion um die Reform der Grundsteuer bekommen. Käme es zum "Verkehrswertmodell", müssten Daten her. "Und an genau dieser Datenquantität hat es in den kleinen Ausschüssen logischerweise ebenso gefehlt wie an Routine", sieht Ludwig nun den richtigen Zeitpunkt für einen zentralen Gutachterausschuss gekommen.
