Wo die Mieten am teuersten sind

Von Marco Partner

Mannheim. Wie wohnt es sich in Mannheim? Welche Bezirke sind beliebt, welche Wohnungen besonders nachgefragt? Wo ist das Angebot bereits erschöpft, wo noch Potenzial vorhanden? Der Wohnungsmarkt in der Quadratestadt ist umkämpft und dynamisch. Mit teils hoher Fluktuation, aber auch vielen Entwicklungen und Neubauprojekten wie in Franklin oder auf dem Postareal. Allein auf den ehemaligen Militärarealen, den Konversionsflächen, entstehen insgesamt 7500 Wohnungen. Aber sind die auch bezahlbar? Ein Blick auf den aktuellen städtischen Monitoring-Bericht für das Jahr 2020 zeigt: Die Mieten ziehen stark an. Doch es gibt große Unterschiede zwischen den Bezirken.

> Starker Anstieg in einem Jahr: Regelmäßig präsentiert die Stadt einen Monitoring-Bericht, der die Mietspiegel der beiden Vorjahre vergleicht und auch inserierte Wohnungs- und Häuseranzeigen des Portals Immobilien-Scout 24 auswertet. Nach dieser Rechnung hat sich der durchschnittliche Mietangebotspreis von 2018 auf 2019 in Mannheim um 32 Cent erhöht und lag bei 10,30 Euro pro Quadratmeter für die Kaltmiete sowie bei 12,57 Euro inklusive Heiz- und Nebenkosten.

> Die Quadrate sind Spitzenreiter: Mit einer durchschnittlichen Angebotskaltmiete von 11,78 Euro pro Quadratmeter sind Innenstadt und Jungbusch Spitzenreiter unter den 24 Mannheimer Stadtteilen. Ein Grund für den hohen Wert ist die hohe Fluktuation. Die Quadrate sind bei Zuziehenden häufig die erste Mannheimer Adresse, ehe sie in andere Stadtteile weiterziehen. Die häufigen Mieterwechsel wirken sich laut Monitoring-Bericht auf die Mietpreise aus. Mit der Folge, dass in der City schnellere "Marktanpassungen" zu verzeichnen sind. Im Vergleich zum Vorjahr gab es einen Anstieg von 1,03 Euro. Als teure Wohnpflaster folgen Oststadt und Schwetzingerstadt.

> Im Mittelfeld: Im mittleren Bereich liegen der Lindenhof, Luzenberg, Neuhermsheim, Neuostheim, Neckarau, Neckarstadt-Ost und Feudenheim. Der überraschend hohe Wert im Luzenberg erklärt sich unter anderem mit dem Neubauprojekt "Joy am Ufer", attraktive Wohnungen sind am Altrhein entstanden. Im Lindenhof ist die Spanne zwischen einfachen Nachkriegsbau-Mietwohnungen und Luxusvillen wie Appartements mit Rheinblick besonders hoch. In Feudenheim sind durch die Buga-Aufmerksamkeit steigende Mietpreise zu erwarten.

> Schwankungen in den Stadtteilen: Bei der Suche nach preiswerteren Wohnungen wird man eher in den Stadtteilen Käfertal, Neckarstadt-West, Seckenheim, Friedrichsfeld, Wallstadt, Rheinau, Sandhofen, Gartenstadt und Waldhof fündig. Die günstigsten Mieten zahlt man in Hochstätt, Schönau und Vogelstang. Auffällig: In Friedrichsfeld stiegen die Mieten rasant an, 2018 waren die Quadratmeterpreise im Süden Mannheims um 1,13 Euro günstiger. In Käfertal machen sich die Franklin-Neubauten bemerkbar. 2016 lag der große Stadtteil noch fast einen Euro unter anderen Gebieten wie Neuostheim oder Feudenheim. Nun ist zu erwarten, dass der Bezirk in den kommenden Jahren an der Zehn-Euro-Marke kratzt. Die Vogelstang bildet das Schlusslicht der Statistik, doch auch der Stadtteil aus der Retorte ist für seine Bungalow-Häuschen aus den 60ern beliebt. Der einzige Stadtteil, in dem die Preise im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind, ist der Waldhof.

> Schnäppchensuche: Wenn man im Internet durch den Mannheimer Wohnungsmarkt stöbert, blinken einem zunächst schicke Neubau-Projekte entgegen. Maisonette in Sandhofen, Erstbezug in Franklin mit Kiefernwald um die Ecke. Mitten in den Quadraten auf einen ruhigen Innenhof blicken im "Tenon 5": Bei Kaltmieten von 14 bis 16,20 Euro liegen die Preise aber deutlich über dem Schnitt. Bezahlbarer – und meist flächenmäßig größer – wird es in Rheinau, Neckarau oder Wallstadt. Auch in der Neckarstadt-Ost findet sich ab und zu ein Schnäppchen. Und selbst in den Quadraten wird nicht durch die Bank hochpreisig angeboten.

> Das macht die Stadt: Eine selbst auferlegte Aufgabe der Stadt ist es, durch ein breiteres Angebot für Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Die Konversionsflächen erfüllen das nur bedingt. Auf dem Turley-Gelände erwuchs ein hochpreisiges Wohnviertel, auch in Franklin sorgen eher die kostspieligen Buchstabenhäuser für Aufsehen. Die gerade für Familien interessante Bebauung der Hammonds-Militärflächen mit circa 200 Wohneinheiten in Seckenheim wird noch vier bis fünf Jahre in Anspruch nehmen. Insgesamt knapp 1200 preisgünstige Mietwohnungen sollen jedoch noch auf Franklin und Spinelli bis 2023 bezugsfertig werden. In Schönau-West werden zudem 1700 Wohnungen in einem Zehn-Jahres-Programm saniert und 37 preisgünstige Reihenhäuser von der Wohnungsbaugesellschaft GBG geschaffen.

> Alternative Wohnformen: Dann gibt es da noch das "Wohnen der besonderen Art": gemeinschaftliche Wohnprojekte, die einen starken Zuwachs erfahren. 15 alternative Wohnformen mit Namen wie "MeerGlück", "13 ha Freiheit" oder "Alles kann, nichts muss" wurden in den letzten Jahren realisiert, vier weitere befinden sich im Bau beziehungsweise in der Planung. Es gibt viele Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Nicht nur die Preise steigen, auch die Vielfalt des Angebots. Man muss nur genau hinsehen.