Auch in Heilbronn wird Beton zu Gold
Stadt stellt Immobilienbericht vor - Transparenz für einen heißen Markt
Ein Blick auf den Heilbronner Osten: Wie der von der Stadt vorgestellte Immobilienbericht 2018 zeigt, ist es hier ein fast unerfüllbarer Traum, ein Einfamilienhaus zu bauen oder zu kaufen. Foto: Armin Guzy
Von Brigitte Fritz-Kador
Heilbronn. Wenn es einen mittlerweile fast unerfüllbaren Traum für Heilbronn gibt, dann diesen: Ein Einfamilienhaus im Heilbronner Osten zu bauen oder hier eines zu kaufen - selbst dann, wenn Geld keine Rolle spielt - und selbst für jene, die mit einer Doppelhaushälfte vorlieb nehmen würden, ist der Markt knapp geworden. Nur noch dann, wenn man von der Kernstadt in die Stadtteile geht, ist der Immobilienerwerb noch im normalen Kostenrahmen möglich. Aber was ist noch "normal", bei einem Markt, in dem nicht die Wohnungsnot, sondern die Nachfrage die Preise in die Höhe treibt, wie der Heilbronner Baubürgermeister Wilfried Hajek bei der Vorstellung des Heilbronner Immobilienberichtes 2018 erklärte.
Hintergrund
> Der Preisanstieg lässt sich am Beispiel von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser in der Kernstadt besonders gut verdeutlichen. Kostete im Jahr 2001 der Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt 2137 Euro, waren es 2011 sogar nur 2118 Euro - so liegt
> Der Preisanstieg lässt sich am Beispiel von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser in der Kernstadt besonders gut verdeutlichen. Kostete im Jahr 2001 der Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt 2137 Euro, waren es 2011 sogar nur 2118 Euro - so liegt man 2017 bereits bei 3168 Euro. Besonders signifikant ist die jüngste Preisentwicklung: von 2810 Euro im Vorjahr auf aktuell 3168 Euro, das ist ein Anstieg um zwölf Prozent. Ähnlich ist die Entwicklung bei Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern mit Preisanstiegen innerhalb eines Jahres über zehn Prozent. (bfk)
Dieser Bericht ist eine Serviceleistung der Stadt und ein Instrument der Transparenz und der Marktübersicht, wie sie sonst kaum eine andere Stadt bietet, betont Hajek. Die aktuelle Ausgabe zeigt, dass der Immobilienmarkt in Heilbronn zwar nicht die Überhitzungstendenzen der Großstädte zeigt, aber dennoch so kräftige Preisanstiege wie seit Jahren nicht mehr. Die allgemeine Entwicklung einer Flucht ins "Betongold" macht auch vor Heilbronn nicht halt und wird weitergehen, so lange das Vertrauen in die Finanzmärkte und die Zinsentwicklung andere Geldanlagen weniger interessant machen. Die Zahl der Baukräne, die sich über der Stadt drehen und - wie gerade der Neckarbogen zeigt, auch die wachsende Bereitschaft auswärtiger Investoren nach Heilbronn zu gehen - sind sichtbare Zeichen für den auch hier herrschenden Bauboom.
Inwieweit die Stadt davon profitiert, wenn sie eigene Grundstücke auf den Markt bringt (nach dem Neckarbogen nun auch beim Nonnenbuckel) beantwortete Gutachter Claus Hornung mit Diplomatie und mit einem Hinweis auf "marktübliche Preise", ein Lenkungsinstrument ist der Verkauf städtischer Grundstücke nicht. "Heilbronn ist Zuzugs-Stadt geworden," bringt es Hajek auf den Punkt:
Die Auswirkungen dieser an sich erfreulichen Entwicklung zeigen auch all die vielen "Torten" und Diagramme im Immobilienbericht deutlich auf. Die Zahlen beruhen auf allen erfassten und abgeschlossenen Verkäufen im Stadtgebiet Heilbronn, einschließlich derer im Neckarbogen. So wurden im letzten Jahr 1714 Verträge geschlossen, gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg um 6,3 Prozent, und nachdem 2016 beim Umsatz erstmals die halbe Milliarde (515,5 Millionen Euro) erreicht wurde, liegt dieser nun um 17,3 Prozent höher - bei 605 Millionen Euro.
Lediglich bei Bauplätzen ging der Umsatz zurück, etwa die Hälfte aller Verträge entfielen auf Eigentumswohnungen. Eine besondere Auffälligkeit ist die kräftige Bautätigkeit für Studentenappartements und Kleinwohnungen. Sie sind für Anleger besonders interessant - gerade in Heilbronn: 2017 wurden 159 verkauft, zu einem Durchschnittspreis von 6000 Euro pro Quadratmeter.
Die Stadt versteht die aufwendige Erstellung des Immobilienberichtes als eine Dienstleistung vor allem auch für Laien, die Kosten von 40 Euro dafür und 17 Euro für die Bodenrichtwertkarte seien gewiss gut angelegt. Die Berichte der Vorjahre sind kostenlos auf der Homepage der Stadt herunterzuladen. Den besonderen "Wert" für potenzielle Immobilienkäufer sieht man im Baudezernat vor allem darin, dass Preisvergleiche auch dank Richtpreisen den Markt transparent machen.
Um hier zu einer realistischen Markt- und Preiseinschätzung zu kommen, hat man sogar eine Heilbronner "Spezialität" entwickelt: die "LAZ-Zahl". Eine Art Schulnote, die sich aus Lage, Ausstattung und Zustand errechnet. Wer den Dreisatz beherrscht, sagt Hornung, kann mit deren Parameter fast auf den Cent genau den Wert einer Immobilie ermitteln. Er hat 1991 den ersten Immobilienbericht aufgelegt, im Laufe der Jahre wurde dieser immer umfangreicher und verfeinert. Der aktuelle ist sein letzter, er geht in den Ruhestand. Seine Nachfolgerin Marisa Röder-Sorge, zuletzt an der TU Darmstadt tätig, arbeitet sich gerade ein.
