Wer als Privatmann ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte und dazu einen Makler in Anspruch nimmt, bleibt nicht mehr allein auf der Courtage sitzen. Foto: pa
Von Jutta Biener-Drews
Eberbach. Um private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten, hat der Gesetzgeber die Verteilung der Maklercourtage kurz vor Weihnachten neu geregelt. Danach muss, wer zum Privatgebrauch ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, jetzt nicht mehr fürchten, dass ihm vom Verkäufer die Maklerprovision allein aufgebrummt wird. Im Kern gehe es darum, so Beate Albert von SKD-Immobilien auf Nachfrage, dass der Makler mit dem Käufer keine andere Provisionshöhe vereinbaren darf als mit dem Verkäufer: "Die muss identisch sein". Und wenn der Makler von einem von beiden nichts verlangt für seine Dienste, darf er es auch vom andern nicht. Auskunft über die Neuregelung gaben in Eberbach neben der SKD-Geschäftsführerin auch Axel Martin und Levin Neureuter von LBS Immobilien sowie Nina Heisner von Neckartal-Immobilien.
Mit dem neuen Gesetz stehen Verkäufern und privaten Käufern einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses jetzt drei Regelungsmodelle offen.
Aufgrund zweier Maklerverträge wird der Makler als Interessenvertreter sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig. Vergüten lassen kann er sich seine Tätigkeit dann nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen.
Hat nur der Verkäufer entschieden, einen Makler einzuschalten, ist er verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Wenn er die Kosten dafür an den Käufer weiterreichen möchte, weil auch der von der Maklerleistung profitiert, ist das nur bis zu einer Höhe von maximal 50 Prozent der Gesamtcourtage möglich. Dem Käufer steht dann ein Zurückbehaltungsrecht zu: Er kann die Zahlung so lange verweigern, bis der Verkäufer seine Zahlung an den Makler nachweist, informiert die Verbraucherzentrale.
Für die Provision kommt der Verkäufer alleine auf, ohne Beteiligung durch den Käufer. Der Makler ist dann alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers.
"Welches Modell das Beste ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Es ist aber anzunehmen, dass die Doppeltätigkeit mit der paritätischen Teilung am häufigsten gewählt wird, da sie sich in den meisten Bundesländern bereits seit Jahrzehnten bewährt hat, weil sie am fairsten ist", erklärt Beate Albert.
Die Provision fair zu verteilen, dies war bei allen örtlichen Immobilienunternehmen offenbar auch bislang schon gängige Praxis. Keiner sieht deshalb in der Neuregelung selbst ein wirkliches Novum, nur in der gesetzlichen Fixierung. Levin Neureuter: "Wir haben die Courtage bisher schon immer zwischen Verkäufer und Käufer fair aufgeteilt und dies mit einem schriftlichen Maklervertrag festgehalten." Ähnlich Nina Heisner: "Bei uns kam bei Bestandsimmobilien seit jeher eine Provisionssplittung zur Anwendung". Lediglich im Neubaubereich sei die Provision ausschließlich vom Verkäufer getragen worden, und "dies ist auch unter der Neuregelung weiterhin möglich", sagt sie.
Dass die Neuregelung nichts mit dem seit 2015 geltenden "Bestellerprinzip" im Mietwohnungsbereich zu tun hat, wonach derjenige den Makler entlohnen muss, der ihn beauftragt hat, erklären Eberhard Kroetz (SKD) und Nina Heisner — auch wenn dies, so Heisner, "vom Verbraucher oft so wahrgenommen wird". Kroetz: "Durch die Neuregelung soll (lediglich) verhindert werden, dass der Käufer, der oft Zweitauftraggeber ist, alleine die Provision zahlt, wenn der Makler vom Verkäufer zuerst ins Boot geholt wurde". Anders Levin Neureuter (LBS). Ihm zufolge werde für die Neuregelung durchaus die Bezeichnung "kleines Bestellerprinzip" verwendet, "weil Käufer und Verkäufer gleichviel Honorar bezahlen."
Immobilienverkäufe zu gewerblichen Zwecken bleiben bei dieser Neuregelung übrigens außen vor. Geht es um Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder auch unbebaute Grundstücke, greift sie nicht und der Käufer kann sich auch weiterhin verpflichten, die Provision ganz oder überwiegend alleine zu übernehmen.
Apropos: Kann sich verpflichten. Wenn es für gefragte private Objekte mehrere Interessenten gibt, kann dann einer versuchen, die Mitbewerber durch die Übernahme der Provision auszustechen? Das scheint nicht mehr zu funktionieren. Eberhard Kroetz: "Konnte man im letzten Jahr noch für den Verkäufer kostenfrei arbeiten und die Provision nur vom Käufer verlangen, ist dies nicht mehr möglich. Würde man heute für den Verkäufer kostenfrei arbeiten, dürfte man auch vom Käufer keine Courtage verlangen". Allerdings lasse sich von Käuferseite ja über den Kaufpreis weiterhin Einfluss auf die Käuferentscheidung nehmen, lässt sich den Aussagen der Unternehmer entnehmen. "Über den Zuschlag entscheidet schlussendlich der Verkäufer alleine, wobei die Höhe des Kaufpreises sicherlich ein wichtiges Entscheidungskriterium darstellt", sagt Nina Heisner. Was dann im Sinne der Makler dann auch die eigene Vergütung etwas in die Höhe treiben würde.
Auf jeden Fall dürfte sich die Neuregelung in der Branche eher positiv als negativ bemerkbar machen, ist den Äußerungen zu entnehmen. Nur dass "bei vielen Kunden eine große Unsicherheit und ein dadurch entstandener Beratungsbedarf erkennbar ist", wie Heisner bemerkt. Levin Neureuter äußert sich eher erfreut darüber, "dass es für Mitbewerber nicht mehr möglich ist, für den Verkäufer provisionsfrei zu arbeiten und so den Verkaufsauftrag zu erlangen". Und auch "Gelegenheitsmakler", die nur geringfügig Immobilien vermitteln, unterliegen jetzt den neuen Vorschriften.
