Wie Kündigungen von Sozial-Wohnungen wegen Eigenbedarf ausgeschlossen werden

Von Julia Lauer

Heidelberg. Wie lässt sich bei Wohnungsverkäufen sicherstellen, dass die darin wohnenden Mieter durch den neuen Eigentümer keine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten? Diese Frage hat in dieser Woche den Bezirksbeirat Emmertsgrund beschäftigt. In dem Bergstadtteil hatten 381 Sozialwohnungen am Jellinekplatz und in der Emmertsgrundpassage im Laufe des vergangenen Jahres den Besitzer gewechselt. 308 dieser Wohnungen sind seither im Besitz der Südwert GmbH aus Bietigheim-Bissingen, die anderen 73 gehören der Schwäbische Grundbesitz GmbH aus Stuttgart – und beide Gesellschaften wollen die Wohnungen mittelfristig weiterverkaufen.

Der Bezirksbeirat interessierte sich nun dafür, auf welcher Rechtsgrundlage die beiden Wohnungsprivatisierungsgesellschaften die Eigenbedarfskündigung ausschließen wollen. Deshalb schaltete er in seiner Sitzung am Dienstag deren Geschäftsführer hinzu.

"In einer Erklärung haben wir festgeschrieben, dass Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen sind", erklärte Oliver Schwarz von der Schwäbische Grundbesitz GmbH. Dazu verpflichten sich die Käufer beim Erwerb einer Wohnung. Diese Verpflichtung hätten die beiden Gesellschaften freiwillig auf den Weg gebracht – die Mieter erhielten ein entsprechendes Dokument als Sicherheit, und bei Wohnungsverkäufen sei diese Ergänzung Teil des Kaufvertrags.

Wie lange gilt solch eine Erklärung? Bezirksbeirätin Barbara Greven-Aschoff trieb insbesondere die Frage um, was im Falle eines erneuten Wiederverkaufs geschieht. "Dann wird diese Verpflichtung weitergegeben", führte Dieter Schwahn von der Südwert GmbH aus. Und selbst in dem Fall, dass der neue Eigentümer bei einem weiteren Verkauf diese Verpflichtung unterschlage, habe der Mieter den Zusatz zu seinem Vertrag als Sicherheit in der Hand.

Vor Gericht habe dieser Zusatz Bestand: In 23 Jahren habe er es bei der Südwert zweimal erlebt, dass Kündigungen wegen Eigenbedarfs entgegen einer entsprechenden Vereinbarung ausgesprochen wurden, berichtete Schwahn – in beiden Fällen habe das Amtsgericht zugunsten der Mieter entschieden. Die Heidelberger Mieter sollen den Ergänzungsvertrag demnächst erhalten. Vor Kündigungen aus anderen Gründen – etwa wegen nicht gezahlter Miete – schützt diese Ergänzung nicht. Sie ist auch nicht an die Wohnung gebunden: Sie erlösche formal, wenn der Mieter auszieht, so Schwahn gegenüber der RNZ.

Bedenken dahingehend, dass sich diese Verpflichtung als Pferdefuß erweisen könnte und sie auf ihren Wohnungen sitzen bleiben, haben die Gesellschaften offenbar nicht. Dass diese Erklärung den ein oder anderen privaten Investor abschrecken könnte, hielt Schwahn zwar für denkbar. Doch er und sein Kollege zeigten sich dennoch überzeugt davon, Käufer zu finden. "Es kaufen Leute, die froh sind über eine monatliche Einnahmequelle", meinte Schwarz.

Vor dem Verkauf werden die Wohnungen zunächst energetisch modernisiert. Dazu werden beispielsweise neue Rollläden montiert und die Fenster dreifach verglast, außerdem werden die Dächer neu gedämmt. Bei einem Teil der Wohnungen sind diese Maßnahmen bereits abgeschlossen, in anderen Fällen werden die Arbeiten erst im Laufe des kommenden Jahres beendet. Im Anschluss daran sollen die Wohnungen sukzessive veräußert werden – innerhalb von zehn Jahren, so der grobe Fahrplan.

Die Gesellschaften haben die Mieter eigenen Aussagen nach bereits mehrfach angeschrieben, um ihnen die Wohnungen zum Kauf anzubieten, wobei die monatlichen Raten im Bereich der derzeitigen Miete liegen sollen. Erst in einem weiteren Schritt sollen sie Kapitalanlegern angeboten werden.