Von Ute Teubner
Wiesloch/Walldorf. Die wirtschaftlich starke Metropolregion Rhein-Neckar boomt, gerade das Doppelzentrum Wiesloch/Walldorf mit den beiden Großunternehmen SAP und Heidelberger Druckmaschinen ist ein beliebtes Zuzugsgebiet für Arbeitnehmer. Hier leben bereits weit über 40.000 Menschen. Und immer mehr zieht es in diese mit überdurchschnittlicher Kaufkraft ausgestattete Region, die mit der dauerhaften Bereitstellung von (bezahlbarem) Wohnraum hinterherhinkt.
"Die Nachfrage ist riesengroß, auch von Leuten, die sich teuren Wohnraum leisten können", sagt Wieslochs Oberbürgermeister Dirk Elkemann. Und: "Das drückt natürlich die Preise zusätzlich nach oben." Damit sei das makroökonomische Umfeld "alles andere als optimal", um günstigen Wohnraum anbieten zu können. Was also tun die Kommunen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen? Was tun sie, damit sich auch die vierköpfige Durchschnittsfamilie und der Geringverdiener das Wohnen in der hiesigen Region leisten können?
In Wiesloch lautet die Devise eindeutig: Innen- statt Außenentwicklung, sprich Nachverdichtung in bestehenden Wohnquartieren zugunsten erschwinglichen Wohnraums und einer Minimierung des Flächenverbrauchs. "Wir wollen nicht aufs grüne Feld, sondern bezahlbaren Wohnraum innerörtlich schaffen", macht OB Elkemann deutlich. Statt dem Einfamilienhaus im Grünen haben also ganz klar Mehrfamilienhäuser im Ortskern Vorrang. Die Krux: "Jeder will, dass Wohnen bezahlbar bleibt, aber keiner will die Nachverdichtung vor der eigenen Haustür", weiß Elkemann. Für ihn stellt daher das am Mittwoch im Gemeinderat nochmals behandelte "Stadtentwicklungskonzept 2030+" (INSEK) ein hilfreiches Instrument für die Umsetzung städtebaulicher Projekte in Zukunft dar: "Das ist die Blaupause für die städtebauliche Entwicklung unserer Stadt."
Wieslochs OB Dirk Elkemann. Foto: Pfeifer
Neuer, bezahlbarer Wohnraum in Form innerstädtischer Mietwohnungen entstand in der Wieslocher Innenstadt in den vergangenen Jahren insbesondere in der Güterstraße sowie auf dem Gelände der "alten Post". Beide Projekte wurden von der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft Wiesloch (siehe Kasten) realisiert, die allein ins "Posteck" rund 13 Millionen Euro investierte. Während in der Güterstraße 58 Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 4700 Quadratmetern geschaffen wurden, entstanden an der nördlichen Seite der Schwetzingerstraße am Kreisel 49 barrierefreie Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 3600 Quadratmetern, verteilt auf vier Häuser; im Wohn- und Geschäftshaus gegenüber wurden Büroräume und zwölf Eigentumswohnungen gebaut.
Darüber hinaus werden - im Sinne der Nachverdichtung - derzeit laut OB Elkemann generell in Gebieten, wo ursprünglich Ein- oder Zweifamilienhäuser ihren Platz hatten, Mehrfamilienhäuser geplant und errichtet. Dies ist etwa in der Gerbersruhstraße oder im Schlossweg der Fall. "Das sind alles kleine Bausteine, mit denen wir dafür sorgen wollen, dass die Preise im Wohnsektor nicht durch die Decke schießen."
Walldorfs Bürgermeisterin Christiane Staab. Foto: Pfeifer
Aktuell in Planung sind auch mehrere Neubaugebiete in Wiesloch. So könnte das mehr als fünf Hektar große Gärtnereigelände des Psychiatrischen Zentrums eventuell einmal zum Wohngebiet werden - doch noch stehen dem Vorhaben geologische Unwägbarkeiten in dem vom mittelalterlichen Bergbau gezeichneten Gebiet entgegen. Die Bebauung des zweiten und letzten Abschnitts im Gebiet "Äußere Helde" mit 41 Grundstücken, die wohl ab 2021 erfolgen wird, lässt ebenfalls schon lange auf sich warten. Allerdings, so lässt Wieslochs Oberbürgermeister durchblicken: "Hier wird unser Wohnproblem nicht gelöst." Die freistehenden Einfamilienhäuser, die im Südwesten der Kernstadt entstehen werden, sollen Villencharakter haben. Und die hiesigen Baulandpreise zwischen 400 und in der Spitze 900 Euro pro Quadratmeter "sorgen nicht unbedingt dafür, dass es mal billiger wird", so der Rathauschef.
Anders das "Quartier am Bach" auf dem ehemaligen Wellpappengelände, das bis 2020 komplett erschlossen und bis 2025 bebaut sein soll. Hier will Investor "Haus+Co" einen "modernen Wohnpark" mit 222 Wohneinheiten (Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser) schaffen, wobei insbesondere auch geförderter Wohnraum vorgesehen ist.
Dadurch wird die im Baulandmanagement der Stadt verankerte Sozialquote in Höhe von zehn Prozent für "sozialverträgliche Angebote" (geförderte soziale Mietwohnungen sowie preiswertes Wohneigentum) bei den Vermietungen erfüllt.
Ziel dieses vor einem Jahr im Wieslocher Gemeinderat auf Anregung der SPD-Fraktion beschlossenen kommunalen Baulandmanagements ist es, "eine gerechtere Verteilung der Lasten von Wohnbaulandbereitstellung zu erreichen", wie es in den Richtlinien heißt.
Erreicht werden soll das durch eine "angemessene Beteiligung" von Grundstückseigentümern und Investoren an den Folgekosten für die Allgemeinheit. Zentrales Instrument hierbei ist die Abschöpfung des planungsbedingten Bodenwertzuwachses durch die Kommune in Höhe von höchstens 50 Prozent.
Über die erzielten Investorenbeiträge soll der Bau sozialer Infrastruktureinrichtungen finanziert werden. Erster Anwendungsfall ist Oberbürgermeister Dirk Elkemann zufolge derzeit der Bebauungsplan "Zwischen den Wegen": Hier wurde aus einem Gewerbegrundstück ein Wohnbaugrundstück und damit der Quadratmeter Boden rund 450 Euro teurer. Die maximal 225 Euro, die die Stadt dann pro Quadratmeter abschöpfen kann, fließen in den Bau von Kitas, Grundschulen oder Sporthallen.
Neben besagter Sozialquote und der Beteiligung des Investors an den Folgekosten sozialer Infrastruktur beinhaltet das Wieslocher Baulandmanagement auch Leitlinien zur städtebaulichen Qualität. Etwa eine Bauverpflichtung, damit die sogenannten "Enkelgrundstücke" der Vergangenheit angehören und freie Grundstücke nicht mehr "aufbewahrt" werden können. Eine "hammerharte" Enteignungsdebatte wie in Tübingen muss das Wieslocher Stadtoberhaupt daher gar nicht führen: "Von unserem kommunalen Baulandmanagement versprechen wir uns tatsächlich mehr sozialen Wohnraum in Wiesloch." OB Elkemann ist überzeugt: "Das ist ein wichtiger und guter Schritt, um für die nicht so finanzstarken Menschen Wohnraum anbieten zu können - schließlich ist ja hier nicht jeder bei der SAP."
Im Gegensatz zur Nachbarstadt Walldorf, könnte man meinen. Hier gibt es insgesamt rund 22.000 Arbeitnehmer (SAP beschäftigt an den Standorten Walldorf und St. Leon-Rot zusammen an die 15.000 Menschen) - und das bei etwa 16.000 Einwohnern. Kein Wunder, dass angesichts einer solchen Arbeitsplatzdichte viel zu wenig Platz zum Wohnen vorhanden ist. "Bei der Quote gibt es praktisch keinen Wohnraum", sagt Bürgermeisterin Christiane Staab, "und wenn welcher neu geschaffen wird, dann ist er gleich wieder weg!" Der knappe Wohnraum in der Astorstadt ist teuer. "Die Durchschnittsfamilie mit geringem Einkommen zieht ins Umland", resümiert Staab, die es grundsätzlich begrüßt, dass die (SAP-)Arbeitnehmer vor Ort wohnen. Denn: "Das reduziert den Verkehr."
Womit die Bürgermeisterin bereits da angelangt wäre, was ihr wirklich wichtig ist. Zumal das Thema Wohnraumschaffung mittlerweile "unfassbar komplex" sei, "da hier so viele Player beteiligt sind und so viele politische Ziele berücksichtigt werden müssen".
Eben und vor allem auch der Klimaschutz und der Erhalt von Natur und Umwelt. Stichwort Flächenfraß: "Die übergeordnete Devise Innen vor Außen, also Nachverdichtung im Ortsinneren, unterstütze ich natürlich", erklärt Christiane Staab. Allerdings werde hierdurch das Stellplatzproblem "zunehmend virulenter" und weiter intensiviert, "der öffentliche Raum, der eigentlich Begegnungsraum sein sollte, verkommt zu einem Riesenparkplatz".
Die Bürgermeisterin kritisiert: "Wir halten sehr stark an einer autogerechten Stadt fest." Und: "Der Aspekt, ob Wohnen möglich ist, wird am Ende darüber definiert, ob man Autos abstellen kann oder nicht - darüber müssten alle mal nachdenken, auch die Bauherren!"
Als "Europäische Energie- und Klimaschutzkommune" baut die Astorstadt ausschließlich im Passivhausstandard. Staab: "Dazu haben wir uns selbst verpflichtet." 2015 wurde der Eigenbetrieb Wohnungswirtschaft Walldorf (siehe Kasten) aus der Taufe gehoben, und zwar nicht nur, um den städtischen Wohnraum, der mit etlichen Mehrfamilienhäusern über das gesamte Stadtgebiet verteilt ist, zu verwalten.
Vielmehr soll er sich strategisch der großen Aufgabe der Vereinbarung des Wohnungsbestands mit den übergeordneten politischen Zielen wie beispielsweise dem Klimaschutz widmen. Das heißt: Nach einer kompletten Bestandsanalyse der insgesamt 53 städtischen Liegenschaften mit ihren 310 Mietwohnungen muss entschieden werden, wo welcher Bedarf in Sachen energetische Sanierung besteht.
Dabei ist die Stadt Walldorf sowohl beim Neubau als auch bei der Bestandssanierung aktiv. So wurden bereits zwei Gebäude im Sambugaweg komplett saniert. Anfang letzten Jahres baute die Stadt zwei neue Häuser mit 26 Wohnungen in der Bürgermeister-Willinger-Straße und an der Ecke Ebert-/Stresemannstraße entsteht derzeit ebenfalls ein Gebäude mit zehn Wohnungen, das demnächst fertiggestellt wird.
Allesamt Sozialwohnungen, errichtet im Passivhausstandard. Schließlich kümmern sich Eigenbetrieb und Stadt im Rahmen der Daseinsvorsorge ausschließlich um den sozialen Wohnungsbau (Staab: "Unsere Sozialquote beträgt einhundert Prozent"). Alle anderen Wohnungssuchenden ohne Wohnberechtigungsschein unterliegen in der Astorstadt "dem freien Spiel der Kräfte", so die Verwaltungschefin, "auf einem Markt, wo sich die Marktwirtschaft gerade von der sozialen Marktwirtschaft entfernt."
