Steigende Preise, aber noch keine Blase

Von Brigitte Fritz-Kador

Die Zahlen des jetzt vorgelegten Immobilienberichtes der Stadt Heilbronn zeigen eines deutlich: Auch hier wird Bauen und Wohnen immer teurer. Von einer Überhitzung des Marktes will man allerdings (noch) nicht sprechen. Der Gutachterausschuss der Stadt unter Vorsitz von Baubürgermeister Wilfried Hajek hat alle im Stadtkreis abgeschlossenen Verträge des Vorjahres ausgewertet und Bilanz gezogen.

Den Preisanstieg begründet Claus Hornung vom Städtischen Bauamt mit allseits bekannten Fakten: fehlendes Vertrauen in die Finanz- und Aktienmärkte, niedrige Kapitalmarktzinsen, anhaltend gute Konjunktur, hohe Nachfrage bei geringer werdendem Angebot. Wer davon ausging, dass deshalb ein Run auf den Neckarbogen stattgefunden hätte, sah sich getäuscht. Hornung erklärt das damit, dass die relativ hochpreisigen Immobilien eine längere Vermarktungsfrist brauchen. In dem neuen Stadtteil entstehen in der Baustufe I bis zur Buga als "Stadtausstellung" 22 Häuser.

Um eine Vorstellung zu bekommen: In einem 13-Familienhaus kostet eine 85-Quadratmeterwohnung 378.900 Euro, knapp 800.000 Euro eine Fünf-Zimmer-Wohnung mit 147 qm. Der Mietwohnungsanteil in Neckarbogen wird bei ca. 40 Prozent liegen.

Die Gesamtkaufpreissumme für Immobilien und Grundstücke hat 2016 erstmals eine halbe Milliarde Euro überschritten - genau: 515,8 Millionen Euro. Das ist ein Plus von fast 20 Prozent gegenüber 2015 bei einem gleichzeitigen Rückgang aller Vertragsabschlüsse (nur sie werden im Immobilienbericht berücksichtigt) um neun Prozent auf 1613. Diese Zahl bezieht sich zunächst auf 890 Wohnungen (14 Prozent weniger als 2016), wobei der Durchschnittspreis bei Neubaueigentumswohnungen um 9,2 Prozent auf 3729 Euro pro Quadratmeter anstieg, bei den gebrauchten Wohnungen um 9,7 Prozent auf 1972 Euro. Bei den bebauten Grundstücken stieg die Zahl der Verkäufe um 6,5 Prozent auf 409, der Umsatz um 74 Millionen Euro auf 291 Millionen Euro, das zeigt, dass die Nachfrage hier besonders hoch ist.

Die Grundstückspreise sind im Schnitt um fast 19 Prozent im Bereich Wohnen gestiegen, bei Gewerbe/Geschäftslagen um etwa zehn Prozent. Bei "baureifes Land beziehungsweise Bauerwartungsland für Wohn-, Misch-, und Gewerbenutzung" gibt es eine auffällige Entwicklung: Die Zahl der Verträge ging um neun Prozent zurück bei gleichzeitigem Umsatzanstieg von 75 Prozent.

Erstmals gibt es auch eine Wohnlagenkarte mit den Bodenrichtwerten. Demnach ist die teuerste Wohnlage in Heilbronn nicht mehr der "alte Osten", wo der Quadratmeter rund 630 Euro kostet, sondern der östliche Bereich der Karl-Wulle-Straße mit 700 Euro. Im Neckarbogen liegen die durchschnittlichen Preise im Neckarbogen bei 660 Euro - das erklärt auch die hohen Preise der Eigentumswohnungen. Preiswerter kann man noch in Böckingen, Frankenbach oder Kirchhausen Grund erwerben.

Ganz anders das Bild bei den Geschäftslagen: In Ia-Lagen wie der Fleiner Straße kostet der Quadratmeter 3200 Euro, in einer IIb-Lage immer noch 1000 Euro, für Hinterhofgrundstücke noch 750 Euro. Heilbronn bevorzugt den Bau von Mehrfamilienhäusern, der Traum vom eigenen Häusle ist fast ausgeträumt: Nur 30 frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2016 noch verkauft, bei einem Mittelwert für den Quadratmeter von 2810 Euro Wohnfläche. Um etliches preiswerter waren die 28 Doppelhaushälften (2067 Euro). Bei den Geschäftshäusern wurde ein Umsatz von 105.342.437 Euro erzielt - im Jahr zuvor waren es bei 56 Verkäufen 71,9 Millionen Euro.

Info: Die Dokumentation zu den Mietpreisen gibt es für 20 Euro, den Mietspiegel für 6,90 Euro. Alle sind erhältlich beim Geodatenzentrum Heilbronn, Cäcilienstraße 49. Bodenrichtwerte und frühere Immobilienberichte sind kostenfrei auf der städtischen Webseite www.heilbronn.de eingestellt.